Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

В законодательстве нет прямых ограничений на отчуждение помещений, в которых имеется самовольная перепланировка. Тем не менее, покупка и владение такими помещениями чреваты весьма серьезными юридическими последствиями, даже если собственник не имеет намерения ее отчуждать.

Перепланировка - это настоящее спасение для владельцев неудобных квартир. С ее помощью можно легко изменить конфигурацию квартиры, расширить небольшое пространство помещения, более эргономично и рационально его использовать. Однако не все изменения бывают законными.

Перепланировка – это не остекление балкона, замена труб или штукатурка стен. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ, площади такого помещения, образование новых помещений, изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

В Жилищном кодексе РФ есть целая глава, посвященная перепланировкам, поэтому этот вопрос является весьма важным, особенно с учетом изменений в законодательстве, которые начнут работать в 2025 году.

Иногда собственники в процессе ремонта делают перепланировку «тайно», исходя из принципа «что хочу, то ворочу, это моя квартира». И это является нарушением закона, за которое собственник несет предусмотренную законодательством ответственность, ведь некоторые виды перепланировок просто запрещены законом. К ним относятся: снос стены и двери в кухне с газовой плитой, расширение санузла за счет жилых комнат, присоединение тамбура и другого общедомового имущества, и другие.

Бывает, что перепланировка годами остается незамеченной, но рано или поздно о нарушениях могут узнать. Особенно при отчуждении этого помещения, когда потенциальные покупатели будут его осматривать и знакомиться с технической документацией.

Чтобы у владельцев квартир с перепланировкой не возникло проблем не только с их отчуждением, но и с повседневным их использованием важно, чтобы перепланировка была легализована или, как принято говорить, узаконена. Для этого необходимо обратиться в уполномоченную проектную организацию для подготовки проекта перепланировки, важно, чтобы такая организация имела свидетельство о допуске к строительным или проектировочным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами саморегулируемой организации, затем с этим проектом нужно обратиться в Администрацию соответствующего административного округа, администрация созывает комиссию, члены которой принимают решение о соответствии санитарно-гигиеническим нормам, нормам безопасности произведенных переустройств в квартире, при положительном решении, комиссия дает разрешение, на основании которого кадастровый инженер изготовит технический план помещения. На основании этого технического плана Администрация подает документы на постановку помещения на кадастровый учет. В последующем при получении сведений из единого государственного реестра недвижимости в отношении такой квартиры всегда будет отражена информация о том, что перепланировка легализована.

Если же в квартире проведена перепланировка, которую делать было запрещено (например, демонтирован вентиляционный короб или теплые полы подключены к общедомовым системам), то легализовать ее придется исключительно в судебном порядке.

Приведя всю документацию в порядок и внеся соответствующие изменения в сведения в ЕГРН, собственник может свободно, не опасаясь санкций со стороны надзорных органов, пользоваться и распоряжаться квартирой.

В том случае, если перепланировка не узаконена, и собственник намеревается продать квартиру в том виде, в котором она существует фактически, то продавцу и покупателю необходимо знать о следующих тонкостях такой сделки:

1.Ипотека. Банки не дают одобрение на приобретение квартир с несогласованной перепланировкой.

2.Стоимость. Квартиры с «проблемной» перепланировкой продаются в среднем на 5-10% дешевле рынка.

3.Государственная регистрация. При государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи государственный орган может приостановить или вовсе отказать в государственной регистрации, если в реестре есть сведения о самовольной перепланировке, в результате которой изменилась площадь или границы отчуждаемого помещения.

4.Покупатели. Новый собственник получает в свое владение жилье, которое не соответствует документам. И, в случае возникновения проблем, отвечать придется ему.

Вот какие последствия могут ждать владельца такой квартиры:

- Штраф. На сегодняшний день размер его составляет от 2000 до 2500 рублей, однако с 2025 года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которому за любые незарегистрированные перепланировки вводятся повышенные штрафы.

- Продолжительный по времени процесс признания перепланировки законной. Процесс занимает от 3 месяцев до нескольких лет.

- Возвращение квартиры в первоначальный вид. Если узаконить перепланировку нельзя, то придется приводить квартиру в первоначальный вид.

- Продажа квартиры с торгов. Если собственник отказывается возвращать квартиру в первоначальный вид, жилье могут продать по решению суда.

Чтобы предупредить возможные риски и избежать неприятных сюрпризов при купле-продаже недвижимости, обратитесь к нотариусу.

Нотариус проведет бесплатную консультацию, изучит правоустанавливающие и технические документы, в том числе, на предмет произведенной в квартире перепланировки. Нотариус также подготовит проект договора, который будет содержать не только все существенные и юридически значимые условия с учетом пожеланий сторон сделки, но также будет включать определенные и понятные меры ответственности, подлежащие применению при нарушении какой-либо из сторон договора его условий или сокрытия каких-либо существенных обстоятельств, например информацию о произведенной перепланировке либо о ее ненадлежащей легализации.

Важно напомнить, что нотариус, удостоверяя любую сделку, несет полную имущественную ответственность. Поэтому именно нотариат, может предоставить гражданам такие инструменты, которые смогут защитить права и законные интересы участников гражданского оборота.

Помощник нотариуса Камакина Марина Витальевна.