Эксперт рассказал о новых правилах льготной ипотеки на рынке жилья в Омске
Новые правила могут сделать покупку как выгодной, так и не очень
Фото: Ольга ЮШКОВА.
С 1 октября в России начали действовать обновленные условия льготной ипотеки. Теперь ставки зависят от количества детей в семье, а лимиты и субсидии разделены для столичных агломераций и регионов. Максимальный срок субсидирования ограничен 15 годами. Доцент кафедры «Экономика и организация труда» ОмГТУ Максим Мизя проанализировал, что это значит для омских покупателей жилья.
Что изменилось для заемщиков
Главное новшество — дифференциация ставок по семейной ипотеке. Чем больше детей, тем ниже процент. Для семей с одним ребенком ставка в регионах составляет 10%, в столичных агломерациях — 12%. С двумя детьми — 8% и 10% соответственно. Для семей с тремя детьми сохраняются 6% и 8%. Для многодетных с четырьмя и более детьми предусмотрены минимальные значения — от 2–4% в регионах и от 4–6% в столицах.
По мнению эксперта, новые правила постепенно отсекают заемщиков из регионов от покупки столичной недвижимости по льготным программам. Часто такое жилье приобретали не для проживания, а для сдачи в аренду. Разделение условий позволяет учесть особенности разных рынков и ограниченные возможности бюджета.
Что будет с ценами и спросом
Максим Мизя считает, что дифференциация ставок снизит ажиотажный спрос на малогабаритные квартиры. На стоимость жилья уже давит большое количество нераспроданных новостроек. Кроме того, ежегодно до 600 тысяч квартир переходят по наследству. Это снижает доходность аренды и делает стратегию «квартира как инвестиция» все менее выгодной.
Прогнозы девелоперов о росте цен на 6–7% до конца года эксперт не считает серьезными. В негативном сценарии цены просто замрут. В позитивном — банки заставят застройщиков продавать жилье по ценам, которые сочтут приемлемыми для реализации залогов. Исключение — проекты по «зеленым стандартам» и в рамках комплексного развития территорий: они объективно дорожают из-за расходов на социальную инфраструктуру.
Вторичное жилье становится привлекательнее
С лета все больше омичей переходят на рыночную ипотеку. Особенно это заметно среди семей, которым нужны 3–4-комнатные квартиры. На первичном рынке таких предложений не хватает. Однако у «вторички» есть главный риск — юридический. В свете резонансных судебных дел, в том числе так называемого «Дела Долиной» эксперт советует тщательно проверять дееспособность продавца. Вплоть до оформления медицинского заключения в момент сделки, чтобы защитить себя в будущем.
Риски для тех, кто сдает жилье
Попытки государства снизить долю теневого сектора создают дополнительные риски для тех, кто берет льготную ипотеку и планирует сдавать квартиру. Если в кредитном договоре есть условие о согласовании аренды с банком, его нарушение может привести к доначислению процентов до рыночной ставки. Минфин уже активно выявляет нелегальную аренду через мониторинг объявлений и опросы соседей. Только в Москве найдено 154 тысячи подозрительных граждан без официальных доходов, но с большим числом объектов недвижимости. В перспективе ведомство рассчитывает дополнительно привлечь 500 млрд рублей за счет обеления экономики.
ИЖС: поддержка или градостроительный риск
Сохранение ставки 6% по индивидуальному жилищному строительству выглядит как поддержка регионов. Но эксперт предупреждает о градостроительных рисках: возможны изолированные районы, транспортная зависимость и социальная разобщенность. Наиболее оптимальным для России он считает формат 3–5-этажной городской застройки. Однако дешевым он быть не может, поскольку расходы на инфраструктуру государство перекладывает на девелоперов.
Советы покупателям
Максим Мизя дал практические рекомендации. Покупать жилье имеет смысл, если ежемесячный платеж по ипотеке сопоставим со стоимостью аренды аналогичной квартиры. От инвестиций в маленькие квартиры на первичном рынке лучше отказаться. В приоритете — вторичный рынок для реальных семейных нужд, но при безупречной юридической проверке сделки. Если цель — улучшение жилищных условий, стоит оценивать долгосрочные перспективы района и инфраструктуры, а не гнаться за сиюминутными акциями застройщиков.
Ранее КП-Омск сообщала, что в Омске самозанятые впервые получили выплаты по больничным
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАС В СОЦСЕТЯХ:
К ЧИТАТЕЛЯМ
Стали свидетелем интересного события или ЧП? Сообщите об этом нашим журналистам:
Почта: egenia.demina@phkp.ru