Как справиться с разрухой в домах

Речь идет в первую очередь о тех домах, которые принято называть «бывшими общежитиями». Когда-то в советские времена это действительно было временное жилье, но с тех пор как началась приватизация, ситуация изменилась. Небольшие комнаты размером по 12-18 квадратных метров перешли в собственность людей и теперь в них живут семьи, деля санузлы и кухни с соседями.

- Собственники такого жилья почему-то считают своей только комнату, а места общего пользования – кухню, туалеты, коридоры – нет, и относятся к ним соответствующим образом: «не мое — не жалко». Однако такое жилье в секциях фактически является коммунальной квартирой. Жилищный кодекс РФ в статье №42 четко определил, что эти места общего пользования являются общедомовой собственностью всех жильцов и забота по их содержанию ложится на плечи собственников. Но разъяснить это людям очень непросто. Кроме того, многие не понимают, что они являются собственниками всего дома с крышей, подвалом, подъездом и т.п., и в первую очередь надо не красоту наводить, а приводить в порядок кровлю и инженерные системы: канализацию, водопровод, отопление, которые в таких домах, как правило, находятся в плачевном состоянии. Согласно Закону о приватизации (ст. 16) наша администрация, прежде чем передать людям в собственность свое муниципальное имущество, должна была провести капитальные ремонты домов. Однако на деле ситуация была аховая. Людей можно понять: получили жилье бесплатно и дальше порога «трава не расти», а администрация избавилась от балласта и вздохнула с облегчением. Вот в этом вопросе разъяснения собственникам не только их прав, но и обязанностей нам очень нужна помощь КТОСов и органов власти - как мэрии, так и губернатора, - считает директор управляющей компании «Рутас» Руслан Таштамиров.

Именно его компания обслуживает немало таких многоквартирных домов по всему городу и об их проблемах он знает не понаслышке. По словам Руслана Арсентьевича, попытки достучаться до наших структур власти он в течение многих лет предпринимал не раз. Менялись мэры, губернаторы, каждый новый руководитель обещал, что диалог с управляющими компаниями состоится, но воз и ныне там – УК остается один на один со своими проблемами. Положение как между молотом и наковальней: с одной стороны - собственники со своими правами, с другой - контролирующие органы, которые говорят, что управляющие компании «должны и обязаны».

Сделанного недостаточно

Какие проблемы хочет донести до властных структур директор УК «Рутас»?

- Фонд капитального ремонта в 2019 и 2020 годах выполнил ремонт кровель на наших домах по ул. 10 лет Октября, 145а, ул. Арктической, 47, ул. 3-й Челюскинцев, 99 и ул. Братской, 5, - объясняет Руслан Арсентьевич. - Я этому очень рад, потому что теперь можно делать ремонты в подъездах. Раньше протекающие крыши сводили на нет весь наш ремонт, а деньги, которые мы вкладывали, по факту выбрасывались на ветер. Но не всегда работа Фонда капитального ремонта и их подрядных организаций меня устраивает, например, выполнение работ по ремонту всех инженерных систем дома 97 по улице 3-й Челюскинцев. Работы были проведены год назад, но дефекты, которые обнаружились в процессе эксплуатации в течение первого года, так и не устранены. И это не единичный случай.

Однако главная проблема, по мнению Таштамирова Р.А., состоит в том, что в ФКР не проводят экспертизу проектов. А ведь именно экспертиза говорит о том, соответствует проект всем требованиям или нет.

- Выполненные работы по капремонту я должен принимать согласно проекту, - объясняет Руслан Арсентьевич. – А если проект не утвержден, как я должен понять, что работы выполнены в соответствии со всеми техническими нормами и СНиПами? Например, согласно проекту ремонта для дома №2 на ул. 22 Партсъезда, в каждую комнату должны были завести горячую, холодную воду и канализацию, но сделать это мы не смогли – РФКР стал вставлять палки в колеса, мол, мы меняем только существующие коммуникации. Тогда зачем составляли проект, тратили на это деньги собственников? Экспертиза – это основание для проверки выполнения. Бывает и так, что проект появляется только в самом конце работ или в него вносится много изменений, и нам приходится выяснять, что же РФКР не доделал.

Иждивенческая позиция

- Почему-то у собственников бывших «общаг» присутствует иждивенческая позиция. Они живут по советским меркам и считают, что им все должно делать государство, - говорит Руслан Таштамиров. - Люди не понимают, что это их общее имущество. Объяснять тот факт, что в тарифе на текущий ремонт заложены копейки, очень сложно. Для того чтобы донести до собственников правильное понимание и отношение к общему имуществу дома, в буквальном смысле, уходят годы. Например, в 2020 году мы взяли на обслуживание дом №2 по улице Бульварной. После обследования выяснилось, что все инженерные коммуникации и кровлю надо менять, а Фонд капремонта в прошлом году на этих домах смог починить только два лифта. Чтобы провести первоочередные работы мы несколько раз пытались организовать общее собрание собственников для обсуждения сложившейся ситуации и принятия решения об определении источника финансирования для ремонта. И тут мы натолкнулись на полное непонимание: верхние этажи не интересуются, что творится в подвале, а нижние этажи с кровли не топит и ремонт им не нужен.

Ни для кого не секрет, что платежеспособность нашего населения далека от 100%, не все собственники в многоквартирных домах вовремя оплачивают жилищные услуги, а в домах-бывших общежитиях ситуация с неплатежами тяжелее всего. По данным управляющих компаний только 40% жителей своевременно оплачивают услуги. Остальные не спешат вовремя исполнять свои финансовые обязательства, тем более что лазеек в законодательстве для этого предостаточно. Например, истечение срока исковой давности – если в течение трех лет судебным приставам не удалось взыскать с должника необходимую сумму, то долг просто списывается и нерадивый собственник продолжает копить долги вновь.

Вот и получается, что все недополученные от собственников средства на содержание жилья и оплату ОДН ресурсоснабжающим организациям управляющие компании вынуждены возмещать из своего кармана.

Нужен диалог с властью

Как же справиться с этой ситуацией? Руслан Таштамиров считает, что без поддержки администрации города и области тут не обойтись.

- Мы неоднократно выходили на городской и областной уровень с предложением о возможности применения Постановления Правительства РФ №442 в работе управляющих компаний, - говорит Руслан Таштамиров. – Это могло бы стать действенным рычагом влияния на должников. Ведь по своей сути мы, управляющие компании, на основании договора управления и в границах своей балансовой ответственности являемся сетевыми организациями, которые передают коммунальный ресурс от ресурсоснабжающих организаций потребителю по своим внутридомовым сетям. Ограничение подачи хотя бы одного ресурса - электроэнергии - тем, у кого долг просрочен на полгода, возымеет моментальное действие.

Такой опыт у УК «Рутас» имеется. Два года назад компания ограничила подачу электроэнергии должникам одного из домов. Буквально в течение недели после отключения света дебиторская задолженность была погашена на 95%. Управляющую компанию за такое «самоуправство» Госжилинспекция, конечно, оштрафовала, но благодаря собранным таким образом с должников денежным средствам на этом доме была отремонтирована крыша, сделаны отмостки и частично заменены инженерные коммуникации.

- Я считаю, что между управляющими компаниями и нашими городскими и областными руководителями должен быть налажен диалог, чтобы нас не только наказывали за каждое наклеенное объявление в неположенном месте, но и научились слышать и помогать решать проблемы, с которыми мы сталкиваемся ежедневно в своей работе, - уверен директор УК «Рутас» Руслан Таштамиров. – Все вопросы, связанные с содержанием проблемных домов, неплатежами собственников, нашими взаимоотношениями с ресурсоснабжающими организациями нужно решать в диалоге с губернатором и мэром. А пока все наши обращения остаются гласом вопиющего в пустыне. Единственное место, где с управляющими компаниями ведут диалог, – это администрации округов нашего города, но и там всех волнует только отопительный сезон и подготовка к нему. Нельзя не замечать того, что на домах, которые в нашем городе являются так называемым брошенным фондом и бывшими общежитиями, в плачевном состоянии находятся крыши, трубы и другие системы. Дома фактически разрушаются. Я надеюсь, что администрация города нас услышит и выйдет с нами на диалог.

На правах рекламы