Как найти хорошего риэлтора и не пасть жертвой обманщика

Риэлтор поможет найти квартиру, а проверку документов поручайте юристу. Фото: Евгений РАЗУМНЫЙ/Ведомости/ТАСС

- Нужно еще 25 тысяч рублей. Я отдам их своим людям в регистрационной палате, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Такой звонок поступил моей знакомой от риэлтора. Платить знакомая отказалась и... сделку по продаже ее квартиры все равно зарегистрировали. Просто агент хотел подзаработать на наивности клиента. Это встречается сплошь и рядом.

- Завтра утром вы можете проснуться и сказать: я - риэлтор. И никто не может помешать вам проводить сделки на миллионы рублей, - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор юридической компании Бергер&Партнеры. – При этом в России много очень грамотных, профессиональных риэлторов. Но общепринятых критериев, которые отделяли бы профессионалов от дилетантов, не существует.

Это - главная проблема на российском рынке недвижимости. Риэлтором может стать кто угодно независимо от образования, опыта и моральных принципов. При этом услуги риэлторов стоят десятки тысяч рублей, и сколько миллиардов проходят через их руки, подсчитать невозможно. Регулируется ли в России этот хаотичный и местами теневой рынок? И вообще, кто это - риэлтор?

- В российском законодательстве нет понятия «риэлтор», а лицензирование агентств недвижимости отменили еще в 2002 году, - говорит Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики. - Есть законопроекты, которые могли бы усилить государственное регулирование посреднической деятельности в сфере сделок с недвижимостью. Но пока это лишь намерения.

В 2019 году вышел приказ Министерства труда «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью». В нем написано, что агент по недвижимости должен иметь хотя бы среднее профессиональное образование, проявлять «честность, порядочность и добросовестность», уметь «использовать копировальную технику» и т. п. Но все это - лишь рекомендации: в России нет механизма, который бы заставил риэлторов соответствовать каким-либо стандартам.

Только цифры.

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

СОВЕТЫ ПО ВЫБОРУ АГЕНТА

В беседах с экспертами мы выделили три совета, которые можно дать при выборе риэлтора.

Ищите по рекомендациям.

- Основная ценность риэлторов, - их репутация, - говорит Алексей Поплавский, координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики. - Чем дольше и чем лучше они работают, тем выше их доход. Рекомендуем обращаться к профессионалам, имеющим успешный опыт на рынке не менее пяти лет.

Выясните, на чем специализируется агент.

- Рынок недвижимости делится на разные сегменты: первичка и вторичка, аренда, загородная или коммерческая недвижимость. В каждом из этих сегментов - свой подход и своя база знаний, - говорит Евгения Таубкина. - Специализацию риэлтора можно вычислить по объявлениям, которые размещены на сайтах от его имени. Если же риэлтор занимается всем понемногу, вряд ли он обладает глубокими знаниями в вашем вопросе.

Попросите документы, подтверждающие опыт.

Это может быть корочка Гильдии риэлторов, сертификаты о прохождении обучающих курсов. Это не гарантия профессионализма, но хотя бы показатель того, что риэлтор не вчера пришел в профессию.

Как ушлые посредники разводят клиентов.

РАЗДЕЛЯЙ И ОФОРМЛЯЙ

- Не нужно недооценивать работу риэлторов. Хороший риэлтор - это психолог, переговорщик, знаток рынка. Но подготовка договоров и проверка юридической чистоты квартиры - не его работа, - говорит Евгения Таубкина.

Поэтому еще один совет - пусть риэлтор ищет квартиру или покупателя, а проверку и оформление документов поручайте уже юристу.

- Задача риэлтора - продать. Получается, если недобросовестный риэлтор найдет у объекта какие-то проблемы, у него может возникнуть искушение скрыть это от клиента, чтобы сделка состоялась и он не потерял свою комиссию, - говорит Евгения Таубкина. - Поэтому, например, в США запрещено совмещать риэлторскую и юридическую деятельность, это считается конфликтом интересов.

Покупаем квартиру своими силами.

10 простых шагов

Многие покупатели считают: в нынешних условиях, когда поиск квартиры сводится к изучению сайтов объявлений, риэлтор не очень-то и нужен. Как провести сделку самостоятельно? Рассказывает адвокат, кандидат юридических наук Ева СЕЧИНА.

1. Первым делом надо увидеть своими глазами и квартиру, и собственника (а не его представителя). Посмотрите документы на жилье, сравните их с паспортными данными хозяина.

2. Запросите выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о праве собственности. Это делается онлайн на сайте Росреестра Rosreestr.ru, стоит 450 рублей, и через пару дней справка приходит на электронку.

3. Обратите внимание, как нынешний владелец получил квартиру в собственность.

Идеально, если она куплена у застройщика.

Если он приобрел квартиру по договору купли-продажи, получил в наследство или по договору дарения, уточните срок давности. Если с момента перехода права собственности прошло больше трех лет, то вероятность, что кто-то может предъявить претензии на квартиру, очень невысока.

- Если у вас появятся сомнения в «чистоте» документов, стоит обратиться к юристу, - говорит Ева Сечина. - Он проверит все риски: могут ли появиться претенденты на эту квартиру, каких документов не хватает, какие «подводные камни» есть в договоре и т. д. Юриста, как и риэлтора, лучше искать по рекомендации. Для уверенности можете попросить у него диплом и кейсы, подтверждающие опыт, - например, судебные решения по делам в сфере жилищного права, в которых он участвовал.

Услуги юриста стоят от 10 тысяч рублей в зависимости от объема работы.

4. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, должно быть разрешение органов опеки на продажу квартиры.

5. Если жилье покупалось в браке, от второго супруга (даже если он уже бывший) нужно нотариально заверенное согласие на продажу.

6. Можно переходить к составлению договора купли-продажи (ДКП) и акта приема-передачи. Их можно скачать из интернета и дополнить пунктами, которые важны для вас.

В ДКП должна быть указана полная стоимость жилья. Но бывает, что квартира очень нравится, а продавец просит указать неполную стоимость. Если вы на это согласны, в договоре надо прописать, что если сделка будет признана недействительной, продавец должен заплатить штраф. Размер штрафа - разница между реальной ценой квартиры и той, что указана в договоре.

7. Запросите у продавца справки об отсутствии задолженности по налогам и «коммуналке». Жильцы должны выписаться до сделки.

8. Оплачиваете квартиру. Если это не ипотека, то два самых распространенных варианта - банковская ячейка и аккредитив (специальный счет, на который покупатель кладет деньги за квартиру). Аккредитив надежнее.

9. Теперь можно подавать документы на регистрацию сделки купли-продажи в МФЦ.

10. Забираете готовые документы о переходе права собственности. Продавец получает деньги, вы - квартиру. Осталось подписать акт приема-передачи.